Paper Investasi Lahan Kosong
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Kemajuan umat manusia dalam kehidupan
berbangsa dan bernegara hari ini dan di masa depan ditentukan satu kata
“globalisasi”. Satu-satunya strategi dalam era persaingan yang mendunia adalah
kemampuan menghadapi daya saing global. Dalam era tersebut, kejayaan sebuah
negara justru ditentukan oleh keunggulan dari perusahaan-perusahaannya dalam
mengelola aset-asetnya secara optimal, sehingga menghasilkan produktivitas
tinggi dan meningkatkan nilai untuk dapat bersaing dengan perusahaan-perusahaan
lain dalam konteks global. Alasan inilah yang menjadi landasan bagi
negara-negara di seluruh dunia untuk mengelola kekayaannya (aset) secara
optimal, tak terkecuali negara-negara berkembang seperti Indonesia.
Tanah merupakan karunia Tuhan YME kepada Bangsa Indonesia sehingga
pengelolaannya harus berdayaguna untuk kepentingan sebesar-besar kemakmuran
rakyat. Prinsip dasar itu sudah ditetapkan dan harus dilakukan oleh yang berhak
atas tanah selain untuk memenuhi kepentingannya sendiri juga tidak boleh
merugikan kepentingan masyarakat. Oleh karena itu, bagi pihak yang telah
menguasai tanah dengan sesuatu hak sesuai ketentuan UUPA atau penguasaan lainnya,
harus menggunakan dan memanfaatkan tanahnya sesuai keadaan, sifat dan tujuan
pemberian haknya. Dengan kata lain, para pemegang hak atas tanah maupun
penguasaan tertentu tidak menelantarkan tanahnya, menjadi tanah kosong atau
tidak produktif.
Aset berupa tanah yang belum didayagunakan
tersebut menjadi potensi tersendiri bagi perusahaan dalam upayanya untuk terus
memperbaiki kinerja agar dapat memberikan kontribusi yang lebih besar kepada
kesejahteraan rakyat. Dari program tersebut dapat dilihat bahwa permasalahan
asset menjadi salah satu perhatian serius dari pemerintah. Melalui kerja sama
usaha dengan swasta, aset-aset yang masih idle tersebut akan menjadi
salah satu kunci dalam upaya untuk mewujudkan perusahaan yang sehat, berkinerja
baik, dan berdaya saing tinggi. Namun usaha mengoptimalkan asset tersebut harus
dianalisis terlebih dahulu kelayakannya agar usaha yang dihasilkan tidak
sia-sia.
1.1 Rumusan Masalah
1.
Bagaimana pentingnya investasi, bisnis dan lahan
terlantar.
2.
Bagaimana memahami optimasi lahan terlantar sebagai bentuk pencapaian investasi.
3.
Bagaimana menentukan kelayakan bisnis dalam upaya optimasi lahan.
1.2 Tujuan
1.
Memahami arti penting investasi bisnis dalam pendayagunaan lahan
terlantar
2.
Memahami optimasi lahan terlantar sebagai bentuk pencapaian
investasi.
3.
Memahami kelayakan bisnis dalam upaya optimasi lahan.
BAB II
PEMBAHASAN
2.1 Investasi, Bisnis, dan Lahan Terlantar
Tiga
konsep besar dalam paper ini terdiri dari Investasi, bisnis dan Lahan terlantar. Ketiga konsep
ini memiliki makna masing-masing. Namun, ketiga konsep ini mempunyai
keterkaitan apabila dihubungkan melalui suatu kegiatan bisnis yang dijalankan
di atas sebuah lahan terlantar. Pertanyaan yang muncul dari benak penulis
adalah apakah bisnis di atas sebuah lahan terlantar memungkinkan? Untuk dapat
menjawab pertanyaan tersebut, perlu dipahami terlebih dahulu esensi dari
Investasi, Bisnis dan Lahan Terlantar. Berikut merupakan pemahaman sederhana
mengenai ketiga konsep tersebut:
2.1.1 Investasi
Investasi
dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI) memiliki pengertian sebagai suatu
aksi penanaman modal atau uang dalam suatu perusahaan atau proyek yang
bertujuan untuk mendapatkan keuntungan. Pengertian investasi dalam KBBI
memiliki arti bahwa investasi merupakan suatu tindakan yang dilakukan sekarang
untuk mengharapkan perubahan yang lebih baik di masa depan. Investasi memiliki
beberapa bentuk, diantaranya:
- Investasi tanah - diharapkan dengan bertambahnya populasi dan penggunaan tanah; harga tanah akan meningkat pada masa depan.
- Investasi pendidikan - dengan bertambahnya pengetahuan dan keahlian, diharapkan pencarian kerja dan pendapatan lebih besar.
- Investasi saham - diharapkan perusahaan mendapatkan keuntungan dari hasil kerja atau penelitian.
- Investasi mata uang asing - diharapkan investor akan mendapatkan keuntungan dari menguatnya nilai tukar mata uang asing terhadap mata uang lokal.
Selain dapat
menambah penghasilan seseorang, investasi juga membawa risiko keuangan jika
investasi tersebut gagal. Kegagalan investasi disebabkan oleh banyak hal,
diantaranya adalah faktor keamanan (baik
dari bencana alam atau diakibatkan faktor manusia), atau ketertiban hukum.
2.1.2 Bisnis
Bisnis
adalah kegiatan atau bentuk aktivitas penjualan jasa dan barang yang bertujuan
untuk mencari atau memperoleh keuntungan kepada pihak yang berusaha yang
berlangsung secara terus menerus selama masih memberikan keuntungan.
Fungsi
bisnis adalah untuk menciptakan (kegunaan) suatu produk, yang semula kurang
bernilai, setelah diubah atau diolah menjadi dapat memenuhi kebutuhan. Nilai
kegunaan yang
Setiap
bisnis atau perusahaan berusaha mengolah bahan untuk dijadikan produk yang
dibutuhkan oleh konsumen, produk dapat berupa barang atau jasa. Tujuan
perusahaan membuat produk adalah unruk mendapatkan laba, yakni imbalan yang
diperoleh oleh perusahaan dari penyediaan suatu produk bagi konsumen.
Pada
umunya tujuan didirikannya bisnis atau perusahaan tidak hanya profit oriented semata,
namun secara keseluruhan tujuan didirikannya perusahaan meliputi :
1. Profit
2. Pengadaan
barang atau jasa
3.
Kesejahteraan pemilik faktor produksi dan masyarakat
4. Full
employment
5. Eksistensi
perusahaan dalam jangka panjang
6. Kemajuan
atau pertumbuhan
7. Prestise
dan prestasi
2.1.3 Lahan Terlantar
Menurut
Pasal 1 angka 6 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia,
Tanah terlantar merupakan tanah yang sudah diberi hak oleh negara berupa Hak
Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai dan Hak Pengelolaan, atau dasar penguasaan
atas tanah yang tidak diusahakan, dipergunakan, atau tidak dimanfaatkan sesuai
dengan keadaannya atau sifat dan tujuan pemberian hak atau dasar penguasaannya.
Definisi mengenai tanah terlantar seperti yang sudah disebutkan memiliki arti
bahwa tanah terlantar merupakan setiap tanah yang terdapat hak atas tanah
tersebut yang dimiliki oleh orang tertentu namun tidak ada pendayagunaan atas
tanah tersebut. Kondisi ketidakadaan pendayagunaan atas tanah menciptakan
stigma negatif yang memiliki arti bahwa setiap tanah terlantar tidak produktif.
Ada banyak
variabel yang menyebabkan tanah terlantar. Menurut bapak Luthfi Ibrahim
Nasution ada 4 faktor yang menyebabkan tanah itu terlantar:
1.
Faktor fisik alamiah yaitu
dari segi tanah berlokasi pada daerah rawan banjir yang secara langsung
meningkatkan resiko kegagalan bagi pemilik tanah.
2.
Faktor kelembagaan
masyarakat, hal ini berkaitan dengan sistem kepemilikan tanah yang secara potensial
ikut menentukan terjadinya tanah terlantar. Faktor-faktor tersebut adalah:
a.
Tanah dalam kasus sengketa
kepemilikan sehingga sulit untuk dimanfaatkan secara optimal.
b.
Tanah dalam status absentee.
c.
Tanah dalam status
diagunkan.
d.
Tanah dengan bukti-bukti kepemilikan
yang tidak jelas.
e.
Penggunaan tanah tidak
sesuai dengan tata ruang wilayah yang berangkutan.
f.
Tanah yang sudah memperoleh
izin pemanfaatan ( izin lokasi ) tetapi oleh karena faktor-faktor tertentu
tanah tersebut belum dibangun atau dimanfaatkan seperti sering terjadi di
daerah perkotaan dan pinggiran kota.
3.
Faktor sosial budaya adalah
:
- Tanah adat yang tidak jelas peruntukan dan kepemilikannya.
- Tanah yang pewarisannya tidak jelas.
4.
Faktor ekonomi adalah :
a.
Rendahnya bunga bank untuk
tabungan masyarakat dan tingginya inflasi. Keadaan ini mendorong masyarakat
untuk menginvestasikan uangnya ke tanah sebagai kekayaan yang aman pada saat
inflasi tinggi dan bunga bank tidak merangsang masyarakat melakukan investasi
di bidang ekonomi produktif.
2.2 Optimasi
Lahan Terlantar
Penelantaran tanah merupakan tindakan yang
tidak berkeadilan, yang dapat menyebabkan hilangnya peluang untuk
mewujudnyatakan potensi ekonomi tanah. Selain itu, penelantaran tanah juga
berdampak pada terhambatnya pencapaian berbagai tujuan program pembangunan,
rentannya ketahanan pangan dan ketahanan ekonomi nasional, tertutupnya akses
sosial-ekonomi masyarakat khususnya petani pada tanah, serta terusiknya rasa
keadilan dan harmoni sosial. Penelantaran tanah merupakan pelanggaran terhadap
kewajiban yang harus dijalankan para Pemegang Hak atau pihak yang telah
memperoleh dasar penguasaan tanah. Negara memberikan hak atas tanah atau Hak
Pengelolaan kepada Pemegang Hak untuk diusahakan, dipergunakan, dan
dimanfaatkan serta dipelihara dengan baik selain untuk kesejahteraan bagi
Pemegang Haknya juga harus ditujukan untuk kesejahteraan masyarakat, bangsa dan
negara. Jika dalam tiga kali peringatan tanah yang telah memiliki Hak Guna
Usaha (HGU) masih juga diterlantarkan maka negara akan mengambil alih.
Tanah yang terlantar menyebabkan kerugian
bagi pemiliknya yang dapat berupa :
a.
Pemilik harus membayar
pajak secara terus-menerus, sedangkan tidak ada pemasukan dari lahan yang
bersangkutan sehingga dalam neraca terjadi kerugian bagi pemilik.
b.
Pemilik yang awalnya ingin
menginvestasikan uangnya dalam bentuk tanah menjadi sia-sia. Karena selain
malah menjadi beban, juga menjadi masalah karena lahan kosong yang dibiarkan
akan digunakan, kemudian diakui oleh orang-orang yang tidak bertanggung jawab.
c.
Lahan yang terlantar dapat
mendatangkan masalah berupa pengambilan lahan oleh Negara karena dibiarkan
kosong.
Oleh karena banyaknya kerugian yang
ditimbulkan oleh lahan terlantar, pemilik harus dapat mengoptimalisasi lahan
terlantar. Secara
umum, optimasi lahan memiliki tujuan
untuk meningkatkan nilai lahan terkait.
Konsep optimasi lahan dapat dikatakan memiliki arti upaya meningkatkan nilai
suatu lahan untuk menghasilkan nilai tertinggi lahan terkait yang diukur
melalui kinerja dan hasil yang didapat setelaj optimasi berlangsung. Tujuan
mencapai nilai tertinggi apabila ditelaah, memiliki hubungan dengan tujuan dari
kegiatan bisnis dan suatu investasi.
Hubungan
antara optimasi, investasi dan bisnis terletak di tujuan yang memiliki kesamaan.
Kesamaan tujuan tersebut adalah pencapaian nilai-nilai tertentu yang dapat
berwujud keuntungan, manfaat dan performa terbaik dari suatu objek optimasi,
investasi dan bisnis. Berdasarkan pemahaman tersebut, investasi bisnis dapat
dikatakan sebagai salah satu langkah dalam optimasi suatu lahan atau aset.
2.3 Kelayakan Bisnis dalam Optimasi Lahan
Sesuai dengan yang telah dijelaskan sebelumnya, bahwa lahan terlantar
dapat dioptimasi agar tidak menjadi beban/kerugian bagi pemilik dengan
dijadikan investasi bisnis. Tetapi investasi bisnis pun tidak menjamin lahan
tersebut menghasilkan keuntungan. Karena bisa saja bisnis yang kita jalankan
ternyata tidak berkembang atau malah menimbulkan kerugian.
Mengacu pada tujuan investasi bisnis dan optimasi berupa
peningkatan nilai aset, istilah ilmiah yang paling dekat dengan tujuan tersebut
adalah konsep Highest and Best Use
(HBU) dari objek investasi bisnis dan optimasi. Konsep HBU merupakan sebuah
analisis ilmiah yang bertujuan untuk mencari penggunaan tertinggi dan terbaik
dari suatu objek dan merupakan bagian dari suatu metode pendekatan ilmiah,
yaitu studi kelayakan bisnis.
Studi kelayakan bisnis dapat
membantu optimasi lahan, karena studi kelayakan merupakan penelitian yang
bertujuan untuk memutuskan apakah sebuah ide bisnis layak dilaksanakan atau
belum malah tidak layak karena
menimbulkan kerugian. Berdasarkan pemahaman mengenai studi
kelayakan bisnis tersebut, studi kelayakan bisnis memiliki peran untuk
memastikan apakah suatu objek (lahan dalam contoh ini) layak untuk diberikan
dana (investment) untuk dilakukan
kegiatan-kegiatan bisnis pada aset terkait. Dengan kata lain, studi kelayakan
bisnis merupakan gerbang menuju implementasi bisnis.
Gambar 1.1 menggambarkan bahwa suatu optimasi aset dengan
tujuan bisnis membutuhkan suatu alur. Sebelum melakukan optimasi, penggagasan ide bisnis diperlukan dan
penelitian mengenai ide bisnis tersebut harus dilakukan. Langkah yang diambil
setelah penggagasan ide adalah menentukan metode analisis yang akan digunakan.
Salah satu contoh dari metode analisis bisnis adalah High Best Use Analysis untuk menentukan
lahan tersebut sudah baik atau tidak. Kemudian dilakukan studi kelayakan bisnis yang membantu untuk
menentukan layak atau tidaknya investasi yang akan dilakukan pada suatu
optimasi aset.
Melihat fakta di lapangan,
banyak sekali usaha yang tumbuh di hampir setiap tempat, namun banyak pula
usaha-usaha yang hanya bertahan sebentar bahkan ujungnya bangkrut. Akhirnya
berganti usaha terus-menerus sampai menemukan usaha yang tepat. Tentu saja
sering bergantinya jenis usaha akan menimbulkan biaya yang tidak sedikit.
Selain menimbulkan kerugian materi finansial, waktu yang tersita juga menjadi kerugian.
Pada akhirnya, para ahli mendapatkan
satu titik kejelasan hasil diskusi, bahwa untuk memulai bisnis perlu ada suatu
kajian mendalam tentang rencana usaha dan kemungkinan-kemungkinannya yang
disebut studi kelayakan bisnis.
BAB III
KESIMPULAN
3.1 KESIMPULAN
Suatu lahan yang terlantar mengakibatkan berbagai
kerugian akibat biaya yang ditimbulkannya. Oleh karena itu diperlukan optimasi
asset yang berupa investasi bisnis yang harus dianalisis oleh studi kelayakan
bisnis dalam pertimbangan implementasinya agar tidak terjadi kerugian di masa
yang akan datang.
3.2 SARAN
Setiap
investor yang hendak berinvestasi pada lahan terlantar sebaiknya melakukan
terlebih dahulu studi kelayakan melalui pihak eksternal yang netral agar
investasi yang direncanakan sesuai dengan harapan.
Daftar Pustaka
Sugiama,
A.Gima.2013. Manajemen Aset Pariwisata:
Pelayanan Berkualitas agar Wisataman Puas dan Loyal. Bandung: Guardaya
Intimarta
Peraturan
Pemerintah Republik Indonesia No. 11 Tahun 2010 tentang Penertiban dan
Pendayagunaan Lahan Terlantar
https://thelightofurban.wordpress.com/2012/01/10/manajemen-tanah-terlantar/
Semoga bermanfaat ya :)
Komentar
Posting Komentar